Recentemente un nostro cliente ci ha posto una domanda ben precisa: per poter usufruire delle detrazioni fiscali (nel caso di specie era il bonus ristrutturazione) devo essere il proprietario dell’immobile? E soprattutto, sempre ai fini della detrazione, eventuali comunicazioni attestanti l’inizio dei lavori (per esempio SCIA – segnalazione certificata di inizio attività, CILA – comunicazione inizio lavori asseverata o CIL – comunicazione inizio lavori) devono recare il mio nome come titolare?
Rispondiamo a queste domande, innanzitutto richiamando l'articolo 11 del Testo unico sull'edilizia D.P.R. n. 380/2001, che afferma che:
“il Permesso di Costruire (o altra comunicazione attestante l’inizio dei lavori – CILA, SCIA, certificato di agibilità etc.) è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.”
Ma cerchiamo di capire chi ha un titolo, ovvero una relazione giuridica qualificata che permetta di eseguire l'attività edilizia:
Proprietario
Comproprietario con l'assenso degli altri proprietari
Usufruttuario e nudo proprietario
Promittente acquirente (titolare secondo l'art. 2932 CC) sulla base di un preliminare di acquisto in cui viene apposta l'autorizzazione a presentare la pratica da parte del promittente venditore.
amministratore di condominio con delega dell'assemblea condominiale
comodatario
usuario
enfiteuta (titolare di un diritto su un fondo agricolo di proprietà altrui, secondo il quale, l'enfiteuta ha il pieno godimento a fronte di un miglioramento del fondo stesso e del pagamento di un canone al proprietario)
superficiario
inquilino locatario che utilizza l’immobile sulla base di un contratto di affitto. (Si necessita in tal caso il consenso del proprietario dell’immobile)
persona fisica o giuridica autorizzata da un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria
professionista abilitato iscritto ad un ordine professionale (architetto, geometra o ingegnere), il quale può presentare la pratica se delegato da uno dei titolari a monte.
Se siamo quindi dei promissari acquirenti, secondo la circolare 121/98 possiamo “godere della detrazione, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili”.
Possiamo quindi agire a tre condizioni:
che sia stato registrato il compromesso;
che sia stato immesso nel possesso dell’immobile;
che siano eseguiti gli interventi a proprio carico.
A tal fine eventuali comunicazioni e titoli edilizi dovranno riportare come titolari sia il nome del venditore che dell’acquirente.
Le fatture emesse poi dalla ditta che esegue i lavori dovranno essere intestate al promissario acquirente e da questi saldate mediante l’apposito bonifico parlante richiesto dalla normativa.
Nel caso in cui i lavori siano già stati iniziati dal proprietario, ma non ancora pagati, per avere noi diritto alla detrazione si può procedere alla voltura/cambio di intestazione del titolo edilizio.
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Dual Solution S.r.l.
Dott.ssa Roberta Girardi
Vittorio Veneto, 14 aprile 2021
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