SUPERBONUS 110%: VALIDO ANCHE SU UNA PORZIONE DEMOLITA E RICOSTRUITA?

La demolizione parziale di un edificio è un’operazione lecita ma anche delicata, un’amputazione che deve essere fatta con un occhio di riguardo al fabbricato che rimane in piedi poiché, mutando di forma e dimensioni, non è detto che migliori dal punto di vista della sicurezza strutturale. Ciò avviene in ogni caso in cui la parte oggetto di demolizione risulti strutturalmente continua con quella “superstite”, sia che la “sottrazione” avvenga in senso orizzontale, sia che avvenga in senso verticale. Serve sempre una pratica sismica per giustificare la demolizione di una parte di un edificio e raramente l’operazione avviene senza opere di rinforzo su ciò che viene mantenuto. Potrebbero servire ad esempio delle contropareti, dei contrafforti, delle cerchiature ovvero opere che, nell’insieme, si traducono quasi sempre in un intervento di miglioramento sismico che deve essere progettato e depositato presso i competenti uffici regionali dell’ex Genio Civile. Le spese necessarie per un intervento di questo tipo, sia lato demolizione, sia lato rinforzi e finiture, ove corredato delle necessarie asseverazioni, possono beneficiare del Sismabonus. Qualora si intenda recuperare la volumetria risultante dalla demolizione per costruire un nuovo fabbricato, anche se nell’ambito del medesimo intervento di ristrutturazione edilizia, dovrà esser fatto, in aggiunta al progetto di recupero dell’esistente, un progetto ad hoc per la nuova struttura, indipendentemente che sia in cemento armato, in muratura, in legno o in altri materiali.

In tal caso non è semplice capire quale detrazione fiscale applicare alle spese sostenute per il nuovo edificio. Non ci sono riferimenti normativi espliciti in merito alla possibilità di sfruttare la detrazione fiscale appartenente a una unità immobiliare e trasferirla in toto o in quota a un nuovo edificio nell’ambito del medesimo progetto di ristrutturazione. Infatti l’art. 16-bis del Testo unico afferma, al comma, che “Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate…, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi”. Lo stesso articolo, al successivo punto 1b), viene riferito alle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e alle loro pertinenze”. Ancor più precisamente, al seguente punto 1i), a proposito dell'adozione di misure antisismiche, viene precisato che gli interventi devono essere “realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici”.

I riferimenti “nativi” della detrazione fiscale sono dunque rappresentati:

· dall’immobile detenuto dal contribuente “sul quale sono effettuati gli interventi” (comma 1);

· dalle “singole unità immobiliari” pertinenze incluse (comma 1 punto b);

· dal fatto che gli interventi devono “comprendere interi edifici” (comma 1 punto i).

Nella recentissima risposta a interpello n. 289/2022, il Fisco si è occupato del caso di una persona fisica unica proprietaria di un complesso immobiliare costituito da 3 edifici, distanti gli uni dagli altri di appena 1.50m e privi di continuità strutturale. Per due di essi era prevista la parziale demolizione, mentre il terzo era oggetto di un intervento di recupero. Il quesito riguarda la possibilità di fruire del Superbonus per gli interventi antisismici ed energetici consistenti nel recupero degli edifici esistenti con demolizione parziale e successiva ricostruzione con ampliamento. La risposta fornita tratta dapprima il tema dei massimali di spesa e conferma, come già era noto devono essere considerati un insieme di unità unifamiliari e pertanto le relative pertinenze non fanno plafond. Prosegue poi affermando, ed anche questo era noto, che nel predetto plafond, il Super Sismabonus spetta anche “per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento degli interventi antisismici quali, ad esempio quelli per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso”.

La risposta fornisce utili indicazioni a proposito delle spese inerenti ai lavori ecobonus, ma non dice nulla di esplicito a proposito della possibilità di utilizzare il plafond di partenza per la ricostruzione di un eventuale nuovo edificio, come si potrebbe evincere dal quesito, che parla di “successiva ricostruzione con ampliamento”. Si limita a precisare che “Nei predetti limiti vanno computate anche le spese riferite agli ulteriori interventi edilizi, diversi da quelli di completamento dell'intervento antisismico, tra cui in linea di principio, quelli di ristrutturazione e miglioramento funzionale dell'autorimessa pertinenziale alle due unità abitative” riportando anche in questo caso la risposta su un terreno già battuto da tempo.


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Dott.ssa Margherita Susanna




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