CONDOMINIO E ABUSI EDILIZI PARTE 2: CHI È IL RENSPONSABILE?

Nel precedente articolo abbiamo chiarito che la conditio sine qua non affinché un immobile possa accedere alla detrazione, qualsiasi essa sia, è quella di avere la conformità urbanistica, edilizia e catastale, asseverata da tecnici specializzati ovvero non presentare abusi edilizi.

Tuttavia, abbiamo riscontrato che nel caso di condomini, condomini minimi ed edifici plurifamiliari, in caso di superbonus la conformità può riguardare esclusivamente le parti comuni dell’immobile, tralasciando quindi gli eventuali abusi che potrebbero esserci nelle parti private. Ma chiariamo meglio quanto affermato.

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile “Parti comuni dell’edificio”, sono considerate parti comuni:

“1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Quando il tecnico quindi deve asseverare la conformità dell’immobile deve verificare che nelle singole unità immobiliare non ci siano abusi che inficiano sulle parti comuni dell’edificio.

Ma chi è il responsabile delle parti comuni?

Il responsabile, ovvero colui che ha il potere di agire in giudizio quando una questione riguarda la parte comune di un edificio, è l’amministratore di quest’ultimo che inoltre ha la facoltà di agire senza alcuna autorizzazione.

Questo è quanto stabilito il 19 marzo con la sentenza n. 7884 dalla Corte di Cassazione. È stato affermato quanto segue:


Allorquando, come nel caso in esame, oggetto della lite sia l'abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini, deve riconoscersi all'amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall'art. 1102 c.c. In tale ipotesi, l'interesse, di cui l'amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti. La denuncia dell'abuso della cosa comune da parte di un condomino rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio che spetta di compiere all'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., senza alcuna necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini